Gli affitti brevi e la nuova Legge di Bilancio 2026

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), dal 1° gennaio vengono introdotte modifiche significative alla disciplina fiscale degli affitti brevi e delle case vacanza.

Cosa si intende per “affitto breve”?

Prima di analizzare le novità normative, è utile chiarire di quale tipologia contrattuale si parla. Per locazione breve si intende un contratto di affitto di immobili a uso abitativo della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Rientrano in questa categoria i tipici affitti turistici, le case vacanza e le locazioni di breve periodo pubblicizzate su piattaforme digitali come Airbnb o Booking.com.

La novità principale: la soglia per la presunzione di impresa

Il comma 17 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2026 ha riscritto le regole alla base delle locazioni brevi. Come riporta il testo in vigore:

“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.”

Art. 1, comma 17 – Legge 30 dicembre 2025, n. 199

La modifica più impattante riguarda la riduzione della soglia oltre la quale l’attività di affitto breve è presunta come attività imprenditoriale: si passa dai 4 immobili previsti dalla normativa previgente agli attuali 2 immobili.

Dal terzo immobile in poi, quindi, si presume l’attività imprenditoriale con i conseguenti obblighi fiscali e contributivi. Questa modifica rende più frequente il ricorso al regime d’impresa per chi gestisce molteplici immobili turistici.

Conteggio delle unità immobiliari
La determinazione del numero delle unità in locazione viene effettuata considerando le unità affittate come distinte. Anche se le unità si trovano all’interno dello stesso stabile, ciascuna viene conteggiata separatamente ai fini del superamento della soglia.

La presunzione di attività imprenditoriale è inoltre indipendente dal numero di giorni affittati e dall’importo effettivamente incassato: scatta non appena le unità in locazione breve superano le 2 unità.

Di conseguenza, chi gestisce almeno 3 immobili dovrà procedere con l’apertura di una partita IVA inerente all’attività di locazione e adempiere ai vari obblighi fiscali e contributivi.

Le nuove disposizioni si applicano anche ai contratti stipulati tramite intermediari immobiliari o portali telematici (Airbnb, Booking.com, ecc.): non è quindi possibile eludere la norma frammentando i contratti su piattaforme diverse.

Le aliquote della cedolare secca nel 2026

Il regime della cedolare secca — imposta sostitutiva facoltativa dell’IRPEF sul reddito da locazione — resta in vigore ma con limiti più stringenti:

L’imposizione fiscale sui redditi d’impresa può risultare più gravosa rispetto alla semplice cedolare secca. Affidarsi a un consulente fiscale può aiutare a prevedere l’impatto fiscale e contributivo per una migliore gestione dell’attività.

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