Affitti Brevi 2026: Nuovi Limiti, Partita IVA e Cedolare Secca

Gli affitti brevi e la nuova Legge di Bilancio 2026

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), dal 1° gennaio vengono introdotte modifiche significative alla disciplina fiscale degli affitti brevi e delle case vacanza.

Cosa si intende per “affitto breve”?

Prima di analizzare le novità normative, è utile chiarire di quale tipologia contrattuale si parla. Per locazione breve si intende un contratto di affitto di immobili a uso abitativo della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Rientrano in questa categoria i tipici affitti turistici, le case vacanza e le locazioni di breve periodo pubblicizzate su piattaforme digitali come Airbnb o Booking.com.

La novità principale: la soglia per la presunzione di impresa

Il comma 17 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2026 ha riscritto le regole alla base delle locazioni brevi. Come riporta il testo in vigore:

“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.” Art. 1, comma 17 – Legge 30 dicembre 2025, n. 199

La modifica più impattante riguarda la riduzione della soglia oltre la quale l’attività di affitto breve è presunta come attività imprenditoriale: si passa dai 4 immobili previsti dalla normativa previgente agli attuali 2 immobili. Dal terzo immobile in poi, quindi, si presume l’attività imprenditoriale con i conseguenti obblighi fiscali e contributivi. Questa modifica rende più frequente il ricorso al regime d’impresa per chi gestisce molteplici immobili turistici. La presunzione di attività imprenditoriale è inoltre indipendente dal numero di giorni affittati e dall’importo effettivamente incassato: scatta non appena le unità in locazione breve superano le 2 unità. Di conseguenza, chi gestisce almeno 3 immobili dovrà procedere con l’apertura di una partita IVA inerente all’attività di locazione e adempiere ai vari obblighi fiscali e contributivi. Le nuove disposizioni si applicano anche ai contratti stipulati tramite intermediari immobiliari o portali telematici (Airbnb, Booking.com, ecc.): non è quindi possibile eludere la norma frammentando i contratti su piattaforme diverse.

Le aliquote della cedolare secca nel 2026

Il regime della cedolare secca — imposta sostitutiva facoltativa dell’IRPEF sul reddito da locazione — resta in vigore ma con limiti più stringenti:

Unità immobiliare	Regime applicabile	Aliquota	Note
1° immobile	Cedolare secca (opzionale)	21%	Applicabile
2° immobile	Cedolare secca (opzionale)	26%	Applicabile
Dal 3° immobile	Reddito d’impresa (partita IVA)	IRPEF/IRES + contributi	Impresa presunta

L’imposizione fiscale sui redditi d’impresa può risultare più gravosa rispetto alla semplice cedolare secca. Affidarsi a un consulente fiscale può aiutare a prevedere l’impatto fiscale e contributivo per una migliore gestione dell’attività.